Cómo comprar tu primera vivienda
en España sin cometer errores
que cuestan miles de euros
Todo lo que nadie te explica antes de firmar. Desde cuánto necesitas ahorrado hasta cómo negociar el precio. Con calculadoras en cada paso.
Comprar una vivienda es la decisión financiera más grande que tomarás en tu vida. No hay una respuesta universal — depende de tu situación personal, laboral y financiera. Pero sí hay criterios claros para tomar la decisión correcta.
✅ Tiene sentido comprar si…
- Tienes estabilidad laboral mínima de 3-5 años
- Piensas quedarte en la misma ciudad 7+ años
- Tienes ahorrado el 30-35% del precio
- La cuota hipotecaria es similar al alquiler
- Quieres construir patrimonio propio
⚠️ Espera si…
- Tienes contrato temporal o llevas menos de 2 años en el trabajo
- Puedes mudarte de ciudad en los próximos 3 años
- No tienes el 20% + gastos ahorrado
- Tienes otras deudas importantes pendientes
- El mercado local está en máximos históricos
Para primera vivienda los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación. Eso significa que necesitas al menos el 20% de entrada más todos los gastos de compra — que nadie te dice que rondan el 10-13% adicional.
| Concepto | Porcentaje | Ejemplo 200.000€ |
|---|---|---|
| Entrada mínima (20%) | 20% | 40.000€ |
| ITP segunda mano (varía por CCAA) | 6-10% | 12.000-20.000€ |
| Notaría + Registro | ~1% | ~2.000€ |
| Gestoría | ~0.2% | ~400€ |
| Tasación bancaria | fijo | 300-600€ |
| Colchón de emergencia | recomendado | 5.000-10.000€ |
| Total mínimo necesario | ~33-38% | 66.000-76.000€ |
Existen varias ayudas a nivel estatal y autonómico para compradores de primera vivienda. Muchas personas no las solicitan simplemente porque no saben que existen. Aquí están las más relevantes en 2026:
🏦 Aval ICO jóvenes
El Estado avala hasta el 20% del préstamo para menores de 35 años. Permite financiar hasta el 100% sin necesidad de la entrada del 20%.
💰 Deducción autonómica IRPF
Muchas comunidades autónomas tienen deducciones en el IRPF por adquisición de primera vivienda. Varía mucho por región.
📉 ITP reducido jóvenes
Varias CCAA aplican un ITP reducido para menores de 35 años comprando primera vivienda. En algunas regiones baja al 3-4%.
🏠 Plan Estatal de Vivienda
Ayudas directas al alquiler y a la compra para jóvenes y familias con ingresos limitados. Tramitación a través de las CCAA.
El banco con el que tienes la nómina domiciliada no tiene por qué ser el que mejor hipoteca te ofrece. Compara siempre mínimo 3-4 bancos y usa un broker hipotecario si no tienes tiempo — cobran entre 0 y 1% pero suelen conseguir mejores condiciones de las que consigues tú solo.
- Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) a cada banco — es el documento oficial con todas las condiciones
- Compara siempre la TAE, no solo el TIN — la TAE incluye todos los costes
- Cuidado con los productos vinculados: seguros, planes de pensiones — suma su coste al precio real de la hipoteca
- Hipoteca fija vs variable: con tipos al 3-4% actual, la fija da más seguridad para plazos largos
- Tienes 10 días desde que recibes la FEIN para firmar — úsalos para comparar
- Puedes subrogarte a otra entidad después — no estás atrapado para siempre con tu banco
🏦 Calcula tu hipoteca completa
Tabla de amortización completa, total de intereses y gráfico año a año.
Visitar un piso emocionalmente es el camino directo a pagar de más o comprar algo con problemas que no verás hasta que sea demasiado tarde. Estas son las cosas concretas que debes revisar en cada visita:
- Orientación: sur o este para máxima luz natural. Un piso oscuro es difícil de vender y de vivir
- Instalaciones: pide ver el cuadro eléctrico, los contadores de agua y calefacción. Si son antiguos, presupuesta reforma
- Humedades: revisa esquinas de techo y suelo, especialmente en baños y cocina. Son caras de solucionar
- Ruido: visita en distintos horarios — mañana y noche. Un bar debajo puede arruinar la experiencia
- Comunidad: habla con algún vecino si puedes. Pregunta por derramas pendientes y estado del edificio
- Certificado energético: una letra F o G significa facturas de energía muy altas y futura obligación de reforma
- ITE (Inspección Técnica de Edificios): edificios de más de 50 años deben tenerla. Pídela al vendedor
El precio de publicación en Idealista no es el precio final. En España la diferencia media entre precio publicado y precio de cierre es del 5-10%. En un piso de 250.000€ eso son 12.500-25.000€. Vale la pena aprender a negociar.
- Investiga antes: busca pisos similares vendidos en la misma zona en los últimos 6 meses
- Primera oferta: entre un 8-12% por debajo del precio de publicación
- Si el piso lleva más de 60 días publicado, el vendedor tiene más presión para bajar
- Argumenta con datos, no con opiniones: «los pisos de esta calle se venden a X€/m²»
- Rapidez y seguridad valen: si puedes firmar arras en 2 semanas, úsalo como argumento
- Negocia también extras: plaza de garaje, trastero, muebles, electrodomésticos
Comprar una vivienda de segunda mano en España tiene costes adicionales de entre el 10-13% sobre el precio de compra. En obra nueva el IVA es del 10% fijo más AJD (0.5-1.5% según CCAA).
| Gasto | 2ª mano | Obra nueva | Quién paga |
|---|---|---|---|
| ITP / IVA | 6-10% | 10% IVA | Comprador |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | incluido en ITP | 0.5-1.5% | Comprador |
| Notaría | 0.5-0.8% | 0.5-0.8% | Comprador |
| Registro de la Propiedad | 0.2-0.4% | 0.2-0.4% | Comprador |
| Gestoría | 0.1-0.2% | 0.1-0.2% | Comprador |
| Tasación bancaria | 300-600€ | 300-600€ | Comprador |
| Total aproximado | 10-13% | 11-13% |
Desde que acuerdas el precio hasta que tienes las llaves en la mano pasan normalmente entre 6 y 12 semanas. Este es el proceso habitual:
Los bancos son lentos cuando falta documentación. Tener todo preparado antes de empezar a buscar hipoteca puede ahorrarte semanas. Marca los que ya tienes:
Tienes las llaves. Enhorabuena. Pero hay una serie de gestiones que debes hacer en los primeros días y semanas para evitar problemas futuros.
- Cambia las cerraduras — no sabes cuántas copias de llaves existen
- Cambia la titularidad de los suministros — luz, agua y gas a tu nombre
- Preséntate en la comunidad de propietarios — evita sorpresas con derramas o normas
- Contrata un seguro de hogar — obligatorio si tienes hipoteca, imprescindible siempre
- Domicilia la hipoteca en el banco correcto — asegúrate de que los cobros son correctos desde el primer mes
- Guarda todas las escrituras en lugar seguro — necesitarás el original para vender en el futuro
- Anota la fecha de revisión del tipo de interés — si tienes hipoteca variable, el euríbor se revisa cada 6 o 12 meses
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