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6,8%
Rentabilidad bruta estimada · Actualizado junio 2026
¿Vale la pena invertir en Getafe en 2026?
La respuesta corta: sí, pero con criterio. Getafe lleva tres años aguantando una presión de demanda constante que viene de un perfil muy claro: trabajadores del Corredor del Henares, empleados de Airbus y Indra en el polígono de Getafe Norte, y estudiantes de la Universidad Carlos III. Eso te da un inquilino solvente y estable, que no es poca cosa.
Lo que más me llama la atención en 2026 es la zona del Sector III y las calles cercanas a la Avenida Juan de la Cierva. Ahí sigues encontrando pisos de 70-80 m² entre 155.000€ y 175.000€ que alquilan sin problema a 900-950€/mes. Eso es una bruta del 6,5%-7%, que en el contexto actual de Madrid capital —donde ya no encuentras nada decente por debajo del 4%— es muy competitivo.
La línea 12 de metro (MetroSur) conecta Getafe Centro con Leganés, Móstoles y Alcorcón, y tiene intercambiador con la línea 10 hacia Madrid. No es Retiro, pero para un inquilino que trabaja en la zona sur o en el aeropuerto, funciona perfectamente.
¿Compraría yo en Getafe en 2026? Sí, en zonas concretas y para alquiler de larga duración. No especularía con revalorización a corto plazo porque el recorrido ya no es el de 2021, pero como activo generador de renta, los números cuadran.
Precios reales por zonas y calles
| Zona | Precio €/m² | Alquiler medio | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Getafe Centro (junto al Ayuntamiento) | 2.300€ | 980€/mes | ↑ +5,1% |
| Sector III (Av. Juan de la Cierva) | 1.950€ | 920€/mes | ↑ +4,8% |
| Juan de la Cierva / Los Ángeles | 1.800€ | 870€/mes | → +2,1% |
| El Bercial (zona nueva, al sur) | 2.450€ | 1.050€/mes | ↑ +6,3% |
| Perales del Río / Ranero | 1.650€ | 780€/mes | → +1,8% |
La mejor relación calidad/precio en 2026 está en el Sector III. Pisos de los años 80-90, muchos ya reformados por los propietarios anteriores, con comunidad baja y precio de entrada razonable. El Bercial da mejor rentabilidad bruta en papel, pero los precios de compra ya están más ajustados y la obra nueva tiene gastos de comunidad más altos que te comen margen. Para un primer piso de inversión en Getafe, yo empezaría mirando entre la Avenida Juan de la Cierva y la Calle Extremadura.
Rentabilidad esperada
Ejemplo real: piso de 75 m² en Sector III, segunda planta, ascensor, sin reforma necesaria.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 146.250€ |
| ITP (6% en Comunidad de Madrid) | 8.775€ |
| Notaría + Registro | 1.800€ |
| Gestoría | 500€ |
| Reforma parcial (baño + pintura) | 6.000€ |
| TOTAL inversión | 163.325€ |
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Ingresos alquiler (920€/mes × 12) | 11.040€ |
| IBI | -420€ |
| Comunidad | -720€ |
| Seguro hogar + impago | -380€ |
| Mantenimiento estimado | -400€ |
| Vacíos (15 días/año estimado) | -460€ |
| Ingresos netos | 8.660€ |
Rentabilidad bruta: 6,76% — Rentabilidad neta antes de IRPF: 5,30%
Si tributas al tipo marginal del 19% (primeros 6.000€ de rendimiento del capital), la neta después de impuestos se queda en torno al 4,3%-4,6%, aplicando la reducción del 60% por arrendamiento de vivienda habitual que sigue vigente en 2026.
Turístico vs larga duración
Seré directo: el alquiler turístico en Getafe no tiene mucho recorrido. No es Lavapiés ni Malasaña. El turista que visita Madrid no viene a dormir en Getafe salvo que el precio en la capital sea absolutamente prohibitivo, y aun así prefiere Leganés o Vallecas si busca barato.
He visto propietarios intentarlo en Airbnb cerca del Getafe Centro con precios de 55-70€/noche, con tasas de ocupación que no superan el 45-50% anual. Eso te da unos ingresos brutos de 9.000-12.000€/año antes de gastos de limpieza, plataforma y gestión. Comparado con un alquiler de larga duración a 920€/mes (11.040€ anuales sin dolores de cabeza), la ecuación no sale.
Además, la Comunidad de Madrid está apretando con las licencias de VUT desde 2025 y Getafe municipio tiene su propia regulación que limita los días de alquiler vacacional en determinadas zonas. El riesgo regulatorio en el corto plazo es real.
Mi recomendación: larga duración, sin dudarlo. Inquilino estable, reducción fiscal del 60%, menos gestión y más previsibilidad. En Getafe no hay argumento sólido para apostar por el turístico.
Las mejores zonas para comprar
1. Sector III ⭐⭐⭐⭐⭐
Pros: Mejor precio de entrada de toda la ciudad con acceso a metro, alta demanda de trabajadores industriales y universitarios, stock de pisos reformados disponible.
Contras: Edificios de los 80 con derramas posibles, zonas comunes envejecidas en algunos bloques. Revisa el ITE antes de firmar.
2. El Bercial ⭐⭐⭐⭐
Pros: Urbanización moderna, eficiencia energética alta (certificado B-C), inquilinos de poder adquisitivo medio-alto, buena revalorización futura.
Contras: Precio de compra más alto, gastos de comunidad 180-220€/mes en algunos complejos, menor rentabilidad bruta.
3. Getafe Centro ⭐⭐⭐⭐
Pros: Máxima liquidez si quieres vender, todos los servicios a pie de calle, mercado municipal de La Alhóndiga como referente de barrio consolidado.
Contras: Precio más caro que la media, menos upside de revalorización porque ya está en precio.
4. Juan de la Cierva / Los Ángeles ⭐⭐⭐
Pros: Precio bajo, oportunidades de compra para reformar con margen, demanda de alquiler sostenida por proximidad a polígonos.
Contras: Zona más popular, rotación de inquilinos algo mayor, imagen de barrio que no favorece la revalorización a corto plazo.
Financiación e hipoteca en Getafe
Para el piso tipo del ejemplo anterior (146.250€ de compra), con un 20% de entrada más gastos, necesitas tener líquidos unos 46.000-48.000€. El banco te financia el 80%, es decir, 117.000€.
Con las condiciones de junio 2026 —Euríbor en torno al 2,45%— una hipoteca variable a Euríbor +0,85% te deja una cuota inicial de aproximadamente 520-540€/mes a 25 años. En fijo, los mejores tipos están alrededor del 3,10%-3,30%, con cuota de unos 560-580€/mes.
Para que el banco te apruebe esa hipoteca de 117.000
📊 Rentabilidad vs otras inversiones
📈 Evolución histórica del precio m²
🏠 Turístico vs larga duración
