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4,8%
Rentabilidad bruta estimada · Actualizado junio 2026
¿Vale la pena invertir en Marbella en 2026?
Marbella no es un mercado para el inversor que busca rentabilidad fácil. Te lo digo con 15 años encima: aquí el dinero se hace por revalorización, no por yield. Los precios en zonas como la Milla de Oro o Puerto Banús han superado ya los 8.000 €/m², y la rentabilidad bruta media del municipio ronda el 4,8%, que está por debajo de lo que puedo sacar en Málaga capital, en el Centro Histórico o en el barrio de Soho.
Entonces, ¿compraría yo en Marbella en 2026? Sí, pero con condiciones muy concretas. Compraría en la zona de Nueva Andalucía o en el Casco Antiguo, ticket por debajo de 400.000 euros, con potencial de reforma y orientado a alquiler turístico de temporada alta. El perfil de demandante es solvente, paga sin regatear y la ocupación en temporada alta es brutal: julio y agosto vas al 95% sin esfuerzo.
Lo que me frena en otras zonas es el precio de entrada. El margen de negociación en Marbella está entre el 3% y el 5% sobre el precio de oferta, prácticamente nulo comparado con mercados menos tensionados. Y la Junta de Andalucía sigue endureciendo los requisitos para licencias de alquiler turístico. Si entras ahora, tienes que tener ya la licencia o comprar un inmueble que ya la tenga.
Precios reales por zonas y calles
| Zona | Precio €/m² | Alquiler medio/mes | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Milla de Oro / Sierra Blanca | 9.500 – 15.000€ | 4.500 – 8.000€ | ↑ +10% anual |
| Puerto Banús / Nueva Andalucía | 5.800 – 8.500€ | 2.200 – 3.500€ | ↑ +9% anual |
| Casco Antiguo (Centro) | 4.200 – 6.000€ | 1.600 – 2.400€ | ↑ +7% anual |
| San Pedro de Alcántara | 3.200 – 4.500€ | 1.200 – 1.800€ | ↑ +6% anual |
| Las Chapas / Elviria | 3.800 – 5.500€ | 1.400 – 2.200€ | → Estable/ligera subida |
La mejor opción calidad/precio en 2026 es San Pedro de Alcántara. Tiene su propio Casco Histórico peatonalizado, buena conectividad con la AP-7, y los precios todavía no han explotado como en el núcleo de Marbella. Un piso de 80 m² bien reformado en la calle Marqués del Duero sale a unos 290.000 euros y alquila por encima de 1.400 €/mes en larga duración. Eso te da una bruta del 5,8%, que en el contexto de Marbella es una cifra decente.
Rentabilidad esperada
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (75 m², San Pedro) | 270.000€ |
| ITP (7% Andalucía) | 18.900€ |
| Notaría + Registro + Gestoría | 3.800€ |
| Reforma y adecuación | 18.000€ |
| TOTAL inversión | 310.700€ |
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Ingresos alquiler brutos (1.450€/mes) | 17.400€ |
| IBI + comunidad + seguro | -2.100€ |
| Vacancia estimada (3%) | -520€ |
| Mantenimiento y reparaciones | -800€ |
| Gestión (si la externalizas, 8%) | -1.392€ |
| Ingresos netos anuales | 12.588€ |
Rentabilidad bruta: 5,6% | Rentabilidad neta: 4,05%
Turístico vs larga duración
En Marbella esta es la pregunta. Y mi respuesta en 2026 es más matizada que hace tres años: depende de la zona y del ticket.
El alquiler turístico en Marbella funciona muy bien en términos de precio por noche. Un apartamento de 2 dormitorios bien equipado en Puerto Banús puede sacar 180-220 €/noche en temporada alta (junio-septiembre) y 80-100 €/noche en temporada media. La ocupación real, contando baja temporada, se queda en torno al 62-68% anual si tienes buena gestión. Eso puede equivaler a ingresos brutos de 22.000-26.000€ al año, lo que mejora sensiblemente la rentabilidad bruta hasta el 6,5-7%.
El problema: los gastos operativos de turístico se disparan. Gestora de Airbnb y Booking (entre 20-25%), limpieza, mantenimiento intensivo, amortización del mobiliario… La neta real baja al 3,8-4,5% según cómo lo gestiones. Y tienes que tener licencia VFT vigente, que en Marbella están reguladas y no es trivial obtener una nueva.
Mi recomendación en 2026: si ya tienes licencia VFT o compras un inmueble que la incorpore, turístico gana. Si no, larga duración en San Pedro o Casco Antiguo te da estabilidad y menos dolores de cabeza regulatorios.
Las mejores zonas para comprar
⭐⭐⭐⭐⭐ San Pedro de Alcántara
Pros: Precios más bajos del municipio, demanda local real, casco peatonal con vida propia, fácil alquiler de larga duración, bolsa de compradores en crecimiento.
Contras: Menos glamour para turístico premium, zonas antiguas con comunidades con derramas pendientes, lejos del Puerto.
⭐⭐⭐⭐ Casco Antiguo de Marbella
Pros: Alta demanda turística, producto diferencial (casas con encanto, patios), buena revalorización, alquiler turístico con buenos precios por noche.
Contras: Escasez de producto disponible, pisos pequeños con altas comunidades, problemas de aparcamiento y ruido en temporada alta.
⭐⭐⭐⭐ Nueva Andalucía
Pros: Excelente relación calidad/precio para el nivel Marbella, demanda internacional alta, urbanizaciones consolidadas, buena oferta de 2-3 dormitorios entre 400.000-600.000€.
Contras: Imprescindible coche, comunidades caras (piscinas, jardines), mercado muy competido por inversores internacionales.
⭐⭐⭐ Las Chapas / Elviria
Pros: Playas excelentes, villas y apartamentos con jardín, público familiar de calidad, buena ocupación en temporada alta.
Contras: Menor dinámica fuera de temporada, distancia al centro, precios que ya no son baratos pero rentabilidad sin grandes alegrías.
Financiación e hipoteca en Marbella
Para el ejemplo de San Pedro (270.000€ de compra), asumiendo que financias el 70% del valor de tasación:
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Capital financiado | 189.000€ |
| Plazo | 25 años |
| Tipo fijo referencia 2026 | 3,15% TIN |
| Cuota mensual estimada | 910€/mes |
| Ingresos mínimos requeridos | ~2.730€ netos/mes (ratio 33%) |
