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6,8%
Rentabilidad bruta estimada · Actualizado junio 2026
¿Vale la pena invertir en Centro en 2026?
La respuesta corta: sí, pero con bisturí. No entres a lo loco comprando lo primero que aparezca en Idealista.
El barrio de Centro de Alicante lleva tres años siendo el destino favorito de inversores valencianos, madrileños y compradores del norte de Europa que buscan combinar rentabilidad con activo tangible en una ciudad que funciona. El Mercado Central, la calle Mayor y toda la zona peatonal que conecta con la Explanada han rejuvenecido de forma visible desde 2022. No es especulación: los datos de visados de obra nueva en el distrito lo confirman.
Lo que me gusta de Centro es que tiene demanda real de dos perfiles completamente distintos: el trabajador local que no puede permitirse Playa de San Juan y el turista que prefiere estar a diez minutos andando del puerto. Eso te da flexibilidad operativa que no tienes en otros barrios monoproducto.
Lo que no me gusta: los precios han subido un 18% en 24 meses y ya hay calles —como Castaños o Jorge Juan— donde el precio por metro cuadrado ha superado los 3.200€. A esos precios, la rentabilidad bruta cae por debajo del 6% y ya no me cuadran los números con el riesgo que implica un activo que necesita reforma.
¿Compraría yo ahora mismo en Centro? Sí, pero solo en las calles donde todavía hay margen: Villegas, Médico Manero Mollá o la zona de San Nicolás. Ahí tienes recorrido real.
Precios reales por zonas y calles
| Zona / Calle | Precio €/m² | Alquiler medio | Tendencia 2026 |
|---|---|---|---|
| Castaños / Jorge Juan | 3.100 – 3.400€ | 950 – 1.100€/mes | ↑ Saturándose |
| Zona Mercado Central | 2.600 – 2.900€ | 800 – 950€/mes | ↑ Fuerte demanda |
| San Nicolás / Catedral | 2.400 – 2.700€ | 750 – 850€/mes | ↑ Mejor entrada |
| Villegas / Médico Manero | 2.100 – 2.500€ | 700 – 800€/mes | → Estable, oportunidad |
| Rambla / Explanada (primera línea) | 3.500 – 4.200€ | 1.100 – 1.400€/mes | ↑ Solo turístico |
La mejor opción calidad/precio en este momento está en la zona de San Nicolás y alrededores de la Catedral. Pisos de 60-70m² que salen entre 150.000€ y 180.000€, con reforma necesaria de 15.000-20.000€, y que alquilan sin problema entre 750€ y 850€ al mes. Los números cierran y todavía hay stock disponible si buscas bien.
Rentabilidad esperada
Voy a hacer el ejercicio con un piso real de 65m² en la zona de San Nicolás, precio de compra de 165.000€, con reforma media.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 165.000€ |
| ITP (10% en Comunitat Valenciana) | 16.500€ |
| Notaría + Registro | 1.800€ |
| Gestoría | 500€ |
| Reforma (baño + cocina + pintura) | 18.000€ |
| TOTAL INVERTIDO | 201.800€ |
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Ingresos alquiler (800€/mes × 11 meses) | 8.800€ |
| IBI + basuras | -420€ |
| Comunidad | -600€ |
| Seguro hogar + impagos | -350€ |
| Mantenimiento estimado | -400€ |
| IRPF (tipo marginal 30%) | -2.109€ |
| Ingresos netos anuales | 4.921€ |
Rentabilidad bruta: 6,6% · Rentabilidad neta: 4,8%
Turístico vs larga duración
Aquí la gente se complica la vida más de lo necesario. Te doy los datos y luego mi opinión.
El alquiler turístico en Centro Alicante puede generar entre 65€ y 120€ por noche en temporada alta (junio-septiembre), con ocupaciones del 78-85% en esos meses. En temporada baja baja a 45-65€ con ocupaciones del 45-55%. Haciendo una media anual realista, un piso de 65m² bien posicionado puede facturar entre 14.000€ y 18.000€ brutos anuales.
Suena bien. Pero hay que restarle: plataformas (15-20% a Airbnb/Booking), limpieza (12-15€ por rotación, mínimo 80 rotaciones al año), gestión si no lo llevas tú (20-25% adicional), consumos, reposición de menaje y, muy importante, la licencia turística. En Alicante capital, el Ayuntamiento suspendió la concesión de nuevas licencias en determinadas zonas del Centro desde finales de 2024. Sin licencia, no puedes operar legalmente.
Mi recomendación para 2026: larga duración. El spread entre turístico y residencial se ha reducido, la gestión es mucho más sencilla, el riesgo regulatorio es menor y duermes mejor. Si tienes licencia turística heredada en la operación de compra, aprovéchala. Si no, no cuentes con conseguirla en el corto plazo en las calles más céntricas.
Las mejores zonas para comprar
⭐⭐⭐⭐⭐ Zona San Nicolás / Catedral
La entrada más inteligente ahora mismo. Precios todavía por debajo de la media del barrio, demanda de alquiler sólida de residentes locales y turismo cultural. Pros: precio/m² razonable, tipología de pisos con altura y distribución aprovechable, buena conectividad peatonal. Cons: algunos edificios necesitan ITE, hay que revisar bien el estado de la comunidad antes de comprar.
⭐⭐⭐⭐ Zona Mercado Central
Muy buena demanda, alta rotación de inquilinos y turistas. Pros: el Mercado reformado ha subido el perfil de la zona, fácil para alquilar, buena liquidez si necesitas vender. Cons: ruido, precio ya ajustado, pocas gangas disponibles.
⭐⭐⭐ Villegas / Médico Manero Mollá
La zona más asequible y con mayor potencial de revalorización si el Ayuntamiento avanza en los planes de peatonalización previstos para 2027. Pros: precio de entrada más bajo, potencial de plusvalía. Cons: zona menos consolidada, mayor tiempo para encontrar inquilino, alguna calle todavía con imagen deteriorada.
⭐⭐ Rambla / Explanada primera línea
Solo para quien tenga licencia turística en mano y perfil de inversor más especulativo. Pros: máxima demanda turística, precios de alquiler altos. Cons: precio de compra desorbitado, rentabilidad bruta por debajo del 5,5% en muchos casos, riesgo regulatorio máximo.
Financiación e hipoteca en Centro
Para el piso tipo que hemos analizado (165.000€ de compra), la financiación estándar para inversor residente en España en 2026 te va a dar como máximo el 70% del valor de tasación, que suele coincidir con el precio de compra en esta zona.
Ejemplo real con los tipos actuales:
- Capital solicitado: 115.500€ (70% de 165.000€)
- Plazo: 25 años
- Tipo de interés: Euríbor + 0,75% (actualmente ~3,4% TIN en fijo a 25 años para perfil inversor con garantías)
- Cuota mensual estimada: 580-610
📊 Rentabilidad vs otras inversiones
📈 Evolución histórica del precio m²
🏠 Turístico vs larga duración
