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6,8%
Rentabilidad bruta estimada · Actualizado junio 2026
¿Vale la pena invertir en Leganés en 2026?
La respuesta corta: sí, con matices. Leganés es el municipio del sur metropolitano de Madrid que más me interesa ahora mismo para perfil buy-to-let conservador. Y te explico por qué con datos, no con entusiasmo.
El precio medio está en 2.150 €/m², mientras Madrid capital roza los 4.800 €/m². Eso significa que con 130.000 € puedes comprar un piso de 60 m² en condiciones. El mismo dinero en Vallecas o Carabanchel te da 40 m² y peor rentabilidad. Eso es matemática, no opinión.
La línea 12 de Metro (MetroSur) conecta el centro de Leganés con Móstoles, Alcorcón y con la línea 10 hacia Madrid en menos de 35 minutos. La estación de Leganés en Cercanías (línea C-5) te pone en Atocha en 22 minutos. Eso es conectividad real, no de folleto.
Lo que más me convence: la demanda de alquiler viene de un perfil sólido. Trabajadores industriales del corredor sur, empleados del Hospital Severo Ochoa, estudiantes de la UC3M campus de Leganés y familias que no pueden pagar Madrid capital. No dependes del turismo ni de nómadas digitales.
¿Compraría yo ahora? Sí, en zonas concretas y para larga duración. El mercado aquí todavía tiene recorrido frente a la capital y la demanda de alquiler no da señales de enfriarse.
Precios reales por zonas y calles
| Zona | Precio €/m² | Alquiler medio | Tendencia 2026 |
|---|---|---|---|
| Centro / Calle Mayor | 2.350 € | 1.050 €/mes | ↑ +5,1% |
| El Carrascal / Av. de la Constitución | 2.050 € | 920 €/mes | ↑ +4,3% |
| Vereda de Estudiantes / UC3M | 1.980 € | 890 €/mes | ↑ +3,8% |
| San Nicasio / El Cañaveral | 2.200 € | 980 €/mes | ↑ +4,6% |
| Butarque / Periferia sur | 1.750 € | 800 €/mes | → +2,1% |
La mejor opción calidad/precio en este momento: la zona de El Carrascal, alrededor de la Avenida de la Constitución. Precio contenido, buena conexión con MetroSur y demanda estable de familias. Puedes encontrar pisos de 65-70 m² entre 130.000 y 145.000 € con reformas menores y alquilarlos por encima de 900 € sin problema. Eso es donde yo miraría primero.
Rentabilidad esperada
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (65 m² en El Carrascal) | 133.000 € |
| ITP (6% en Comunidad de Madrid) | 7.980 € |
| Notaría + Registro | 1.800 € |
| Gestoría | 400 € |
| Reforma básica (pintura, cocina, baño) | 8.000 € |
| TOTAL inversión | 151.180 € |
| Alquiler mensual estimado | 920 €/mes |
| Ingresos anuales brutos | 11.040 € |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, vacíos ~5%) | 2.200 € |
| Ingresos netos anuales | 8.840 € |
| Rentabilidad bruta | 6,8% |
| Rentabilidad neta (antes de IRPF) | 5,1% |
Turístico vs larga duración
Aquí voy al grano: Leganés no es un destino turístico. No lo va a ser en 2026 ni en 2030. Buscar rentabilidad vía Airbnb aquí es un error de análisis, no de ejecución.
El alquiler turístico en Leganés ronda los 55-70 €/noche para un piso de 2 habitaciones, con ocupaciones medias del 45-55% fuera de eventos en Madrid. Eso te da unos ingresos brutos de 9.000-11.000 € anuales antes de gastos de limpieza, plataformas (15-18%), suministros y desgaste. La rentabilidad neta real se queda por debajo del alquiler tradicional en la mayoría de los casos. Y encima con más trabajo de gestión.
Además, la Comunidad de Madrid está endureciendo los requisitos para VUT (Vivienda de Uso Turístico) y el Ayuntamiento de Leganés no es precisamente el más permisivo del área metropolitana para nuevas licencias.
Mi recomendación: larga duración sin dudarlo. Contrato de 5-7 años con perfil de trabajador estable. Menos rentabilidad teórica máxima, pero flujo de caja predecible, menos gestión y beneficio fiscal. En una zona como esta, eso vale más que perseguir 200 € más al mes que probablemente nunca verás.
Las mejores zonas para comprar
1. Centro / Calle Mayor ⭐⭐⭐⭐
Pros: Mayor liquidez para vender, alquileres más altos, demanda constante.
Cons: Precio más caro del municipio, stock limitado y competencia alta. Difícil encontrar chollos aquí.
2. El Carrascal / Av. de la Constitución ⭐⭐⭐⭐⭐
Pros: Mejor ratio precio/rentabilidad del municipio, buena conexión MetroSur, tipología de vivienda variada (desde 55 hasta 90 m²), demanda familiar estable.
Cons: Algunas calles con edificios de los 70-80 que necesitan reforma integral. Hay que mirar bien el ITE antes de comprar.
3. San Nicasio ⭐⭐⭐⭐
Pros: Zona residencial tranquila, buen perfil de inquilino, cerca del Hospital Severo Ochoa (demanda sanitaria garantizada).
Cons: Precio algo más elevado que El Carrascal sin diferencia proporcional en renta. La rentabilidad bruta baja al 6,2-6,4%.
4. Vereda de Estudiantes / Entorno UC3M ⭐⭐⭐
Pros: Demanda asegurada de estudiantes y profesores, ideal para pisos compartidos con mayor ingreso por habitación.
Cons: Vacíos en verano (julio-septiembre), mayor rotación, más desgaste del inmueble. Solo recomendable si quieres gestionar activamente.
Financiación e hipoteca en Leganés
Para el piso tipo de este análisis (133.000 € de compra), con aportación del 30% más gastos:
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Valor del inmueble | 133.000 € |
| Financiación (70%) | 93.100 € |
| Plazo | 25 años |
| Tipo fijo referencia (junio 2026) | 3,05% TIN |
| Cuota mensual estimada | 441 €/mes |
| Ingresos mínimos recomendados | 2.200 € netos/mes |
| Ahorro mínimo necesario | 57.000 € (entrada + gastos) |
Los bancos en España siguen exigiendo el 20-30% de entrada para inversión (no vivienda habitual), más los gastos de compra. Con 920 € de alquiler y 441 € de hipoteca, el cashflow positivo antes de otros gastos es de 479 €/mes. No está mal para una inversión de 57.000 € de capital propio.
Para
📊 Rentabilidad vs otras inversiones
📈 Evolución histórica del precio m²
🏠 Turístico vs larga duración
