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6,8%
Rentabilidad bruta estimada · Actualizado junio 2026
¿Vale la pena invertir en Benalúa en 2026?
Benalúa no es el barrio más glamuroso de Alicante, y eso es exactamente por qué me gusta para invertir. Está a diez minutos andando del centro, el TRAM para en la parada Benalúa-La Goteta con conexión directa al puerto y al hospital General, y el Mercado Central queda a un paseo de quince minutos. Los precios todavía no se han disparado como en el Casco Antiguo o en la zona de Explanada, y eso deja margen real de revalorización.
El perfil del inquilino aquí es funcionario, sanitario o estudiante de máster en la UA. Demanda estable, poca rotación, impagos por debajo de la media alicantina. En 2025 el precio medio cerró en torno a 1.550 €/m² y en lo que llevamos de 2026 ya estamos viendo operaciones a 1.680-1.700 €/m² en las calles más demandadas como Gerona o Bazán. El mercado se está tensando.
¿Compraría yo aquí en 2026? Sí, con matices. Buscaría pisos de los años 70-80 con posibilidad de reforma, superficie entre 65 y 80 m², y me alejaría de las plantas bajas con poco soleamiento. La rentabilidad bruta ronda el 6,5-7% dependiendo de la calle. Neta, después de gastos, entre el 4,8 y el 5,5%. No es un pelotazo, pero en un entorno de tipos bajando es una posición sólida.
Precios reales por zonas y calles
| Zona / Calle | Precio €/m² | Alquiler medio | Tendencia 2026 |
|---|---|---|---|
| C/ Gerona – C/ Bazán (núcleo central) | 1.680 – 1.720 € | 780 – 820 €/mes | ↑ +7% |
| Avda. de Orihuela (eje principal) | 1.600 – 1.650 € | 740 – 770 €/mes | ↑ +6% |
| C/ Pintor Lorenzo Casanova | 1.550 – 1.600 € | 720 – 750 €/mes | ↑ +5% |
| Zona límite con El Pla – C/ Segura | 1.400 – 1.480 € | 670 – 700 €/mes | → Estable |
| C/ Reyes Católicos – borde norte | 1.480 – 1.530 € | 700 – 730 €/mes | ↑ +4% |
La mejor opción calidad/precio ahora mismo está en la Avenida de Orihuela, entre los números 40 y 80. Pisos de 70-75 m² reformados sobre los 115.000-120.000 €, que se alquilan entre 750 y 780 €/mes sin esfuerzo. Ratio precio/alquiler razonable y muy buen acceso al TRAM. Si quieres comprar para reformar y subir valor, mira Pintor Lorenzo Casanova: hay producto sin reformar a 1.520 €/m² que post-reforma se coloca perfectamente por encima de 1.750 €/m².
Rentabilidad esperada
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (75 m² · 1.650 €/m²) | 123.750 € |
| ITP (10% en Comunitat Valenciana) | 12.375 € |
| Notaría + Registro + Gestoría | 2.100 € |
| Reforma media (75 m² · 400 €/m²) | 30.000 € |
| TOTAL INVERSIÓN | 168.225 € |
| Cálculo rentabilidad | Dato |
|---|---|
| Ingreso bruto anual (760 €/mes · 12) | 9.120 € |
| Rentabilidad bruta | 6,8% |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, vacios, mantenimiento ~1.800 €) | – 1.800 € |
| Ingreso neto anual | 7.320 € |
| Rentabilidad neta (sobre inversión total) | 4,35% |
| Rentabilidad neta (sobre precio compra + gastos sin reforma) | 5,2% |
Turístico vs larga duración
Seré directo: en Benalúa, el alquiler turístico no es la apuesta ganadora. Este barrio no tiene el tirón de El Barrio o la Explanada para justificar licencias de VUT con ocupaciones altas. Los datos de 2025 en plataformas como AirDNA muestran ocupaciones medias del 58-62% en la zona, con precio noche de 65-75 € en temporada alta y 45-50 € en temporada baja. Haciendo números: ingreso bruto anual turístico de 14.000-16.000 €, pero con gastos de gestión (20%), limpieza, suministros y periodos de vacío te quedas en un neto de 8.000-9.500 €. Apenas supera al residencial de larga duración y con mucho más dolor de cabeza.
Además, el Ayuntamiento de Alicante está endureciendo las condiciones para nuevas licencias VUT desde 2025. Las que ya existen valen, pero conseguir una nueva en Benalúa en 2026 es un proceso largo e incierto.
Mi recomendación sin ambigüedades: larga duración. Inquilino estable, menos gestión, sin riesgo regulatorio, y el diferencial de rentabilidad frente al turístico no justifica la complejidad. Si quieres turístico en Alicante, mira el Casco Antiguo o el entorno de la Playa del Postiguet.
Las mejores zonas para comprar
⭐⭐⭐⭐⭐ C/ Gerona y C/ Bazán
Pros: Las calles más consolidadas del barrio, buena anchura, soleamiento correcto, a 8 minutos del Mercado Central andando, perfil de inquilino solvente.
Contras: Precio ya ajustado, poco producto sin reformar disponible. Hay que actuar rápido cuando sale algo.
⭐⭐⭐⭐ Avenida de Orihuela (tramo central)
Pros: Eje vertebrador del barrio, acceso TRAM, comercio en bajos, buena rotación de alquiler.
Contras: Ruido del tráfico en plantas bajas y primeras. Compra únicamente a partir de segunda planta.
⭐⭐⭐⭐ C/ Pintor Lorenzo Casanova
Pros: Precio todavía por debajo del núcleo, margen real de revalorización post-reforma, buena conexión a pie con el hospital General.
Contras: Edificios más antiguos, algunos sin ascensor. Verifica el estado de la comunidad antes de comprar.
⭐⭐⭐ Borde norte – C/ Reyes Católicos
Pros: El más barato del barrio, potencial de mejora si continúa la expansión del precio desde el centro.
Contras: Zona más heterogénea, perfil de inquilino más variable, algún foco de conflictividad puntual. Para perfil de inversor con más tolerancia al riesgo y presupuesto ajustado.
Financiación e hipoteca en Benalúa
Para un piso tipo en Benalúa: 75 m², precio 123.750 €, primera residencia o inversión. Con un 20% de entrada más gastos, necesitas disponer de unos 37.000-40.000 € en liquidez. El banco financia los 99.000 € restantes.
| Parámetro | Dato |
|---|---|
| Capital hipotecario | 99.000 € |
| Plazo | 25 años |
| Tipo fijo referencia (junio 2026) | 3,05% TIN |
