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Rentabilidad bruta estimada · Actualizado junio 2026
¿Vale la pena invertir en Los Remedios en 2026?
La respuesta corta: sí, pero con matices importantes y sin esperar milagros de rentabilidad.
Los Remedios es el barrio residencial más consolidado de Sevilla. No es el que más rentabilidad bruta da —eso lo tiene Triana o Macarena— pero es el que menos sustos da. Aquí el inquilino tipo es un profesional de 30-45 años, perfil solvente, con contrato indefinido. La rotación es baja y la morosidad, mínima comparada con otras zonas de la ciudad.
Lo que me gusta de 2026 en este barrio: el eje de la Avenida de la Palmera sigue siendo un imán para familias que salen del Centro huyendo de precios desorbitados, y la conexión con el resto de Sevilla vía la línea 1 del metro (parada Ciudad Expo, a 10 minutos en bus) y el carril bici consolidado por la Avenida República Argentina mantienen una demanda estable. El Mercado de Los Remedios, ya reformado en 2024, ha reactivado la vida de calle en todo el entorno de la calle Virgen de Luján.
Lo que no me gusta: el precio por metro cuadrado ha subido un 6,2% en el último año y ya está rozando los 3.500 €/m² en las mejores calles. Estás pagando un barrio premium y eso comprime el yield. Si buscas rentabilidades del 7%, mira a Macarena o Cerro-Amate. Si buscas estabilidad, patrimonio y un inquilino que no te llame cada semana, Los Remedios es tu sitio.
Yo compraría aquí. Pero solo en formato larga duración y eligiendo bien la calle.
Precios reales por zonas y calles
| Zona / Calle referencia | Precio €/m² | Alquiler medio | Tendencia 12m |
|---|---|---|---|
| Av. República Argentina (eje principal) | 3.750 € | 1.350 €/mes | ↑ +7,1% |
| Calle Virgen de Luján / entorno mercado | 3.200 € | 1.100 €/mes | ↑ +5,8% |
| Av. de la Buhayra / zona interior norte | 2.950 € | 980 €/mes | ↑ +4,3% |
| Calle Asunción / bolsillo tranquilo | 3.100 € | 1.050 €/mes | → +3,1% |
| Límite con Tablada / sur del barrio | 2.700 € | 880 €/mes | ↑ +5,5% |
La mejor opción calidad/precio en 2026 está en el entorno de la Avenida de la Buhayra y la zona interior norte del barrio. Pisos de 80-90 m² de los años 70-80, con ascensor, que salen a 2.950 €/m² y alquilan entre 950 y 1.000 €/mes sin problema. La rentabilidad bruta ahí ronda el 5,2%, que para Los Remedios es buena cifra. Necesitan reforma media (30.000-40.000 €), pero el inquilino que entra ya no te pide nada en años.
Rentabilidad esperada
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (piso 85 m², zona Buhayra) | 250.750 € |
| ITP Andalucía (7%) | 17.553 € |
| Notaría + Registro + Gestoría | 3.200 € |
| Reforma media (cocina, baños, pintura) | 35.000 € |
| INVERSIÓN TOTAL | 306.503 € |
| Ingresos y gastos anuales | Importe |
|---|---|
| Ingreso bruto anual (980 €/mes × 12) | 11.760 € |
| IBI + comunidad + seguro | -1.800 € |
| Mantenimiento estimado anual | -600 € |
| Vacancia estimada (15 días/año) | -490 € |
| Ingreso neto anual | 8.870 € |
Rentabilidad bruta: 11.760 / 306.503 = 3,8% sobre inversión total. Si calculamos solo sobre precio de compra sin reforma: 5,6%.
Rentabilidad neta (antes de IRPF): 8.870 / 306.503 = 2,9%.
Con la reducción del 60% en IRPF por alquiler habitual (si se mantiene en 2026), el impacto fiscal baja considerablemente.
Turístico vs larga duración
Esta es la pregunta que me hacen siempre con Los Remedios, y mi respuesta es clara: larga duración, sin dudarlo.
El alquiler turístico en Los Remedios tiene dos problemas gordos en 2026. Primero, el Ayuntamiento de Sevilla aprobó a finales de 2024 la zonificación de pisos turísticos y Los Remedios quedó clasificado como zona saturada, lo que congela nuevas licencias de VUT (Vivienda de Uso Turístico). Si compras hoy sin licencia preexistente, no puedes operar turístico. Punto.
Segundo, aunque consiguieras una licencia de segunda mano (existen en el mercado entre 8.000 y 15.000 €), Los Remedios no es el barrio que busca el turista. El turista quiere Santa Cruz, Triana o el Arenal. En Los Remedios tienes ocupaciones del 58-65% anual con precios de 85-110 €/noche para un piso de 2 habitaciones. Haciendo números: 70 noches × 95 € = 6.650 € netos en temporada alta, pero con gastos de gestión del 20-25%, limpieza, suministros y comunidad, el margen se come la mitad. No sale mejor que el alquiler tradicional y añades el coste de gestión operativa.
La larga duración aquí funciona: inquilino estable, sin gestión diaria, y Sevilla tiene una presión de demanda real por la escasez de oferta de calidad en este barrio. Los pisos bien reformados en Los Remedios se alquilan en menos de 10 días.
Las mejores zonas para comprar
Entorno Avenida de la Buhayra ⭐⭐⭐⭐
Pros: Mejor precio/m² del barrio, calles tranquilas, buena conexión en bici al Centro, reforma necesaria pero rentabilidad más alta.
Cons: Edificios antiguos con derramas posibles, menos servicios inmediatos que la zona sur.
Calle Virgen de Luján / Mercado ⭐⭐⭐⭐
Pros: Zona muy viva desde la reforma del mercado, alta demanda de alquiler, perfil de inquilino joven-profesional en auge.
Cons: Algo de ruido en planta baja y primera. Precio ya por encima de 3.200 €/m².
Calle Asunción y entorno ⭐⭐⭐
Pros: Muy residencial, quieto, buena calidad de edificación de los 90, poco stock disponible.
Cons: Apreciación de precio más lenta que el resto del barrio. Menor dinamismo comercial.
Límite sur con Tablada ⭐⭐⭐
Pros: Precio más bajo del barrio (2.700 €/m²), potencial de revalorización si el plan de regeneración de Tablada avanza, rentabilidad bruta hasta el 5,8%.
Cons: Zona menos consolidada, peor percepción de imagen para ciertos inquilinos, más tiempo de comercialización del alquiler. Apuesta con horizonte mínimo de 8 años.
Financiación e hipoteca en Los Remedios
Para el piso tipo que hemos usado en el ejemplo (250.750 €, segunda mano, inversor residente fiscal en España):
Estructura de financiación: Los bancos financian hasta el 70% en segunda mano para inversión. Eso significa 175.525 € de hipoteca y 75.225 € de entrada propia, a los que sumas los gastos de compra (
📊 Rentabilidad vs otras inversiones
📈 Evolución histórica del precio m²
🏠 Turístico vs larga duración
