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Rentabilidad bruta estimada · Actualizado junio 2026
¿Vale la pena invertir en Sabadell en 2026?
Sabadell lleva siendo el secreto mejor guardado del área metropolitana de Barcelona desde hace al menos cinco años. Mientras todo el mundo miraba L’Hospitalet o Badalona, aquí los precios subían despacio, sin ruido, y la demanda de alquiler no ha parado de crecer. Hoy el mercado sigue ofreciendo entradas por debajo de los 130.000€ en zonas perfectamente habitables y con buena conexión.
La línea R4 de Renfe te deja en Passeig de Gràcia en 24 minutos desde la estación de Sabadell Centre. Ese dato lo cambia todo. No estamos hablando de un municipio desconectado: estamos hablando de Barcelona a precio de periferia. El mercado de Can Feu o el paseo de Manresa son referencias que cualquier vecino conoce, y el tejido comercial del centro —calle Sant Pere, Rambla de Sabadell— muestra un municipio con vida propia, no un dormitorio.
¿Compraría yo aquí en 2026? Sí, con condiciones. Compraría en el centro o en Can Rull, pisos de 60-75 m² que no necesiten reforma integral, orientados a alquiler de larga duración. No entraría en zonas como Torre-romeu ni en vivienda muy antigua sin certificado energético, porque el coste de adaptación se come la rentabilidad. El recorrido al alza es real pero moderado: no esperes duplicar en tres años. Espera un 5-6% neto anual con un activo que se revaloriza.
Precios reales por zonas y calles
| Zona | Precio €/m² | Alquiler medio | Tendencia 2026 |
|---|---|---|---|
| Centre / Gràcia | 2.400–2.700€ | 1.050–1.200€/mes | ↑ +5,1% |
| Can Rull / Covadonga | 1.800–2.100€ | 850–950€/mes | ↑ +4,8% |
| Espronceda / Nord | 1.600–1.900€ | 780–880€/mes | → +2,3% |
| Ca n’Oriac / Togores | 1.200–1.500€ | 650–750€/mes | → +1,8% |
| Torre-romeu / Campoamor | 950–1.200€ | 580–680€/mes | ↓ Estable/Bajo |
La mejor relación calidad/precio en 2026 está en Can Rull y Covadonga. Pisos de los años 80 con ascensor, entre 65 y 80 m², que encuentras por 120.000–155.000€. El alquiler se va a 850-950€ sin problema porque el perfil de inquilino —trabajador de entre 28 y 45 años con contrato estable— está dispuesto a pagar por una zona tranquila y bien comunicada. La calle Covadonga o el entorno de la avenida Matadepera tienen buena liquidez: se alquilan en menos de 10 días si el precio está bien puesto.
Rentabilidad esperada
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (70 m² en Can Rull) | 140.000€ |
| ITP (10% en Cataluña) | 14.000€ |
| Notaría + Registro + Gestoría | 2.800€ |
| Reforma ligera (pintura, baño, cocina básica) | 8.500€ |
| INVERSIÓN TOTAL | 165.300€ |
| Alquiler mensual estimado | 930€/mes |
| Ingresos anuales brutos | 11.160€ |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, vacíos ~8%) | 2.100€ |
| Ingresos netos antes de IRPF | 9.060€ |
| Rentabilidad bruta | 6,75% |
| Rentabilidad neta (antes IRPF) | 5,48% |
Turístico vs larga duración
Aquí no hay debate real. Sabadell no es destino turístico. Las licencias de apartamento turístico son escasas, el Ayuntamiento no las está ampliando y la demanda de turistas extranjeros para quedarse una semana en Sabadell es prácticamente inexistente. Los portales como Airbnb muestran ocupaciones del 38–45% en el mejor caso, con precio noche medio de 65–80€. Haz los números: con 40% de ocupación son unos 9.500€ brutos anuales, pero después de comisiones de plataforma (15%), limpieza, suministros y gestión, te quedas por debajo del alquiler de larga duración. Y con más trabajo y más fricción.
La larga duración gana por KO. Inquilino estable, sin gestión diaria, sin rotación constante. El perfil de inquilino en Sabadell es sólido: trabajadores del sector industrial, técnicos, familias jóvenes que no pueden pagar Barcelona. La tasa de impago es más baja que en muchas zonas de la capital. Alquila a largo plazo, pon precio de mercado y no te compliques.
Las mejores zonas para comprar
⭐⭐⭐⭐⭐ Centre / Gràcia
Pros: Máxima liquidez, alquileres más altos, revalorización consistente, cerca de la estación de Sabadell Centre.
Contras: Precio de entrada más alto (desde 160.000€ para algo decente), edificios antiguos con derramas frecuentes, competencia alta en compraventa.
⭐⭐⭐⭐ Can Rull / Covadonga
Pros: Mejor ratio precio/alquiler, stock de pisos de los 80 en buen estado, demanda de alquiler estable y solvente, tranquilidad de zona residencial.
Contras: Menos tirón comercial que el centro, algo alejado de la estación de tren principal (10 min en bus).
⭐⭐⭐ Espronceda / Nord
Pros: Precios de entrada bajos, zona en regeneración urbana progresiva, buena conexión con polígonos industriales (demanda de alquiler laboral).
Contras: Revalorización más lenta, perfil de inquilino más volátil, algunos bloques con problemas de comunidad. Requiere selección más cuidadosa del inmueble.
⭐⭐ Ca n’Oriac / Togores
Pros: Precio de entrada muy bajo, posible para perfiles con poco capital inicial.
Contras: Zona con problemática social conocida, liquidez baja en caso de venta, inquilinos de mayor riesgo de impago, sin recorrido claro de revalorización en el corto-medio plazo. Yo no entraría aquí salvo que tengas mucha experiencia gestionando activos conflictivos.
Financiación e hipoteca en Sabadell
Para el piso tipo del ejemplo (140.000€ de compra), financiando el 70% del valor de tasación:
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Capital solicitado | 98.000€ |
| Plazo | 25 años |
| Tipo fijo referencia (junio 2026) | 3,25% |
| Cuota mensual estimada | 477€/mes |
| Ingresos mínimos recomendados | 2.400€ netos/mes |
| Capital propio necesario (entrada + gastos) | ~67.300€ |
Con esa hipoteca y 930€ de alquiler, el diferencial mensual positivo es de +453€ antes de gastos. Después de IBI, comunidad y seguro, el cash flow neto mensual ronda los 280–320€. No es para hacerse rico rápido, pero es un activo que se paga solo y se revaloriza.
Para no residentes📊 Rentabilidad vs otras inversiones
📈 Evolución histórica del precio m²
🏠 Turístico vs larga duración
